焦点报道:柏文喜：政府回购商品房是一种应急性无奈之举

来源：搜狐号-焦点财经 2022-10-14 09:57:42

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近日，一份会议纪要显示，苏州拟定向回购1万套商品房，引起市场关注。

对此，柏文喜表示，济南市政府以市属国有企业大规模入市回购商品房被叫停之后，当名列全国楼市烂尾楼翘楚的郑州“保交楼大会战”即将进入满月之际，苏州市政府更大手笔的商品房回购计划却已经在悄悄进行了。不过，此次苏州市政府此次是以人才房、保租房的名义拟对6个区以及4个县市共十个板块回购约1万套新房并已经部分实施，而此前除了济南之外已经有多个地方政府如郑州、湖州等或亲自下场、或鼓励国有企业、或鼓励机关单位批量购入商品房了。各地政府也简直是为了当地楼市的回暖操碎了心。

【资料图】

而在经济总量和人口相对较小、缺乏优势产业和外来人口以及外来购买力的县域市场，鼓励和支持农民进城买房的地方政府也已经不在少数。虽然无论地方政府还是金融机构都知道农民除了没有公积金而无法申请公积金贷款之外，也往往没有稳定收入而不是商业银行适格的按揭贷款人，但是为了支持地方土地财政和看在地方财政朝不保夕的钱袋的份儿上，已经顾不得革命导师马克思“生产方式决定生活方式”的谆谆教导，而在以推动城乡一体化的名义，以各种力度不等奖励、补贴、优惠，甚至是宅基地换钱的方式来诱惑农民进城买房了。

实际上，在不改变经济运行和社会治理模式，不改变以高负债推动经济增长的发展模式和政绩观的情况下，地方政府对于土地财政的依赖是无法摆脱的，更何况多年来的透支发展所构筑的政府表内与表外高额负债所形成的流动性重压又遭遇预期下行的财政增支减收因素的增多，正在日益推高地方政府的财政焦虑。六月份以来各方期盼与政策力促的楼市回暖势头又遭遇了烂尾楼业主“抱团停贷”的重击，让保交楼和“金九银十”的消失成了涉房领域内这个秋天最为沉重的话题。

舆情受控之下“抱团停贷”在消息面上显得波澜不惊，但却事关行业信心的修复乃至不断边际宽松的调控政策的效力与市场传导问题。其实这也是各地政府不断加大保交楼力度，在动员地方国企、平台公司和地方AMC入场乃至成立保交楼基金的同时，发动运动式保交楼活动的重要原因。

行业信心难以修复所引发的土地财政焦虑，在对地方政府财力流动性形成重压的同时向行业主管与监管部门的传导，自然也使得相关决策层无法超脱于事外。这也就是在央行和银保监会不断推出多项涉房金融宽松政策、促进行业并购融资和推动国家级AMC入场以试图恢复行业流动性和促进楼市回暖的举措却效果乏善可陈之后，直接要求六大主要国有商业银行年底前再各增加1000亿元涉房融资，以及由央行直接推出2000亿PSL这一旨在保交楼的定向与专项高能融资工具的主要原因。

而坊间的说法是，央行这一2000亿量级PSL所释放的基础货币在经由政策性银行、商业银行货币创造的乘数效应以及实际项目运作中的杠杆效应下，将能覆盖1万亿保交楼问题的流动性所需，从而让与保交楼问题紧密相连的行业信心得到实质性修复，进而促进房地产行业的真正复苏。

其实，地方政府下场回购商品房这一举措，只不过是在地方政府职权和能力范围内尽力化解因为市场信心过于脆弱而造成的行业供求失衡之下的无奈与被迫的有为之举，而之前济南市政府回购3000套商品房的举措被迅速叫停，也正是体现了政策层面对于地方政府提振楼市的作法可能过于激进的担心。

而近期湖州、郑州在济南市政府直接下场回购商品房被叫停之后的类似举动却被默许，且此次苏州市政府更大规模的万套级别的商品房回购行动虽然采取了“悄悄地进行，打枪的不要”的只做不说的方式，但在被媒体曝光之后至今并未叫停，说明决策层对于楼市信心尚待修复的严重性也有了重新认知。君不见，央行自己也祭出了旨在保交楼的PSL定向货币投放“大杀器”嘛。因此，保交楼的问题有多严重，市场信心久待修复的后果如何，由此引发的各类政策失效与空转问题，乃至市场失效问题有多严峻，看来从县域市场到行业决策层都已经有了充分的认知。

所以，纵然著名房地产专家、北师大董藩教授不顾“生产方式决定生活方式”这一经济学常识而为县域楼市站台，帮助县级政府“忽悠”农民城买房，确实对于金融机构和农民可能面临的贷款坏账与个人征信风险来说有些不计后果而不够厚道，但是县级财政的窘境、对于土地财政的依赖以及解决办法极其有限之下盼望楼市回暖的急切之情，却是可以理解的。而上述苏州、郑州、湖州等城市在自身决策资源允许的情况下直接下场入市回购商品房用于解决人才房和保租房，也不失为充分把握当今楼市信心亟待提振和市场失灵之下的应急性有为之举。

回到问题的根本，当房地产行业在土地财政的推动下演变为政府紧控地根和银根的自肥之道和全社会变相的强制性“土地税”之后，地价与房价的轮番上涨以及由此造成的对于行业可持续发展空间的加速压缩，必然会带来行业成长的窒息以及土地财政的自我式微。君不见，今年的土地集中出让试点城市截至目前的第三批土地出让数据显示，除了国央企地产企业之外，明显属于地方政府“自弹自唱”的地方平台与城投公司已占了入市参拍和成交主体的近半数量了。

不过居家日子都一样，无非就是在找钱和省钱之间要把握好平衡而已。治大国如烹小鲜，在房地产和经济发展模式不变而依靠土地财政来找补地方财政缺口显然无法长期维持的情况下，一切旨在推动楼市回暖和重振土地财政的政策措施与作法，不过都只是临时之举，而政府职能的转变、社会治理和经济发展模式的转变才是摆脱财政困境，实现房地产行业可持续发展的根本。

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