地产周报|1400亿境外债将重组,恒大“续命”还需3000亿;万达商管收问询函

来源：搜狐号-焦点财经 2023-03-26 09:59:25

分享到：

出品｜搜狐财经&搜狐地产&焦点财经

编辑｜吴亚

(资料图)

纵观一周地产圈大小事，本周看点（3.19-3.25）：①证监会发布REITs常态化发行新政，支持消费基础设施发行REITs；②北京、广州、成都今年首场土拍落幕；③深圳修订住房公积金贷款规定：最高额度可上浮40%；④中国恒大拟定境外债重组方案，境内有息负债逾期约2084亿元；⑤万达商管申请发债60亿被问询，要求说明子公司珠海万达上市进展及影响。

政经谈

证监会、发改委重磅发布，首次将消费基础设施纳入REITs试点范围

证监会于3月24日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，国家发改委同日也发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》。

其中指出，研究支持消费基础设施发行基础设施REITs；优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目；严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资；首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元等内容。

监会强调，加快推进市场体系建设，提升服务实体经济能力。具体来看，拓宽试点资产类型。研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

无锡新政：持半年以上居住证明可购房，对限购区域进行调整

3月19日，无锡市发布《关于进一步促进房地产市场健康发展若干措施的通知》明确了十个方面内容，形成了2023年新的“锡十条”，政策内容包括调整限购区域、提供半年以上居住证明可购房等。

在需求侧方面，《通知》明确，支持新市民、新就业、外来人才在无锡刚性购房需求。对在无锡工作、但社保和个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明，可以在无锡市购买1套新建商品住房。据了解，此前政策规定，非无锡本市户籍居民家庭购买住房时，应提供自购房之日前累计2年（含）以上在无锡市缴纳的社保或个税证明。

与此同时，《通知》指出，对长期在无锡居住生活且已具备落户无锡市区条件，但因子女教育、宅基地资格等原因未办理落户手续的购房户，可参照本地户籍居民家庭，在无锡市区购买第二套新建商品住房用于改善居住条件。

在供给侧方面，《通知》明确，优化调整商品房预售资金监管政策，在保障商品房预售资金使用安全和项目正常交付的前提下，合理释放监管额度内的资金，即在预售资金原有五个提取节点基础上，再增加一个节点（领取建设工程规划核实合格证之后），促进房地产企业加快资金回笼。

上海市房屋管理局：今年房地产开发投资增长幅度力争5%左右

3月24日，上海市房屋管理局官网发布《上海市房屋管理局2022年工作总结和2023年工作要点》的通知。

《通知》显示，今年上海市住房工作的主要预期目标包括：确保一手住房价格指数变动幅度符合国家考核要求；力争二手住房价格指数、住房租赁价格指数变动幅度符合国家监测要求；房地产开发投资实现正增长、增长幅度力争在5%左右（预计约5230亿元）；大型居住社区新开工建设征收安置住房、共有产权保障住房100万平方米等内容。

具体而言，一方面是以房地产市场平稳健康发展为重点，全力以赴落实稳增长各项任务；另一方面，以保障性租赁住房为重点，加快完善住房保障体系。

土地市场

北京2023年首轮土拍揽金40亿元，朱辛庄地块吸引42家房企报名

3月23日，北京2023年首轮土拍结果出炉。本次推出的2宗住宅用地1宗价格触顶、1宗底价成交，揽金约40亿元。

此次土拍共吸引了42家企业参与报名，其中央国企28家，民企14家，包含1家联合体。

其中，朱辛庄CP01-0801-0028地块受到42家开发商竞逐。据中指研究院数据，这是北京土地市场有史以来企业参与最多的地块，比排名第二的地块企业参与数多了一倍多，中签率仅2.38%。

该地块出让建设用地面积14653平方米，体量较小，地块容积率2.5，限高80米。起始价11.3亿元，楼面价30847元/平方米；地块合理上限价12.995亿元，上限楼面价35475元/平方米；政府指导价62000元/平方米，上下浮动5%。

此外，朱辛庄地块的房地价差在每平方米2.6万元-2.8万元；而从周边项目的去化情况来看，此前入市的龙湖·云璟限价为57500元/平方米，目前已售罄。

该地块距离地铁朱辛庄站（昌平线、8号线）在1公里范围内，邻近小米智慧产业园，前往西二旗、上地、中关村等区域较为便捷，对职住平衡有比较明显的优势。

最终，朱辛庄地块在3月22日报名阶段完成线上30轮报价，直接触发价格上限12.995亿元。最终，在3月23日摇号阶段被上海大华地产竞得，成交价12.995亿元、成交楼面价35475元/平方米、溢价率15%。

另一宗昌平新城东区CP00-1002-0001地块仅首开1家报名，最终由首开以底价27亿元摘得，成交楼面价24956元/平方米，出让面积4.92万平方米，规划建面10.8万平方米，商品住宅销售指导价53000元/平方米，无配建。

广州迎来今年首轮土拍：起拍总价超269亿元，集中拍卖改为分批出让

3月23日上午，广州迎来2023年的首场宅地土拍。拍卖结果为天河、增城的2宗宅地顺利以底价出让，合计达63.39亿元。

其中，广州城投以底价44.39亿元拿下天河智慧城宅地，增城城投以底价19亿元拿下增城宁西街沙宁路以东地块。

广州今年首轮土拍有两大特点：一是外围区域设宅用地供给占比提升；二是取消集中供地，改为分批出让，首轮土拍在3月23日到4月20日期间进行，共有8宗地块在不同时间段进行公开拍卖。

据广州中原研究发展部统计数据，2月份广州新房网签5300宗至5500宗，环比上升10%至15%；二手房共成交9938宗，环比大涨78.7%，较去年同期上涨1.4倍，创下21个月以来新高。

成都今年首场土拍4宗宅地成交额35.64亿元，46家房企参拍

3月22日，四川省成都市进行了2023年首场土地拍卖，4宗涉宅用地全部成交，合计约187.5亩，总成交规划建面23万平方米，总成交金额35.64亿元，2宗触顶成交。

此次土拍仍然采用“限价竞买+抽签竞得”的方式进行拍卖，除了中标的房企、华润等央国企，还有万科、龙湖、新希望、邦泰等多家民企参拍。

中指研究院指出，自2023年以来，受楼市政策优化、疫情及春节期间累积需求集中释放等因素影响，核心城市的市场情绪有所修复，房价呈现较为积极的信号，2月份百城新房价格环比结束“7连跌”。

此外，多数城市也在优化完善集中供地模式，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用，以“多频少量”的方式集中公告土地信息成为各地主旋律。从全国范围来看，目前已有郑州、杭州、苏州、南京等城市完成了首场土拍。

杭州再挂牌12宗涉宅地块：总起始价153.56亿元

3月24日，浙江省杭州市规划和自然资源局发布国有建设用地使用权挂牌出让公告，本批次再推出12宗涉宅地块，总起价153.56亿元，将于4月25日集中出让。

此次地块出让方式延续“限房价、限地价+摇号”的方式，上限溢价率12%。按照规则，本次挂牌出让宗地设定土地上限价格（溢价率不高于12%），当土地竞价未达到上限价格时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。

观楼市

深圳修订住房公积金贷款规定：最高额度可上浮40%

据深圳市住房公积金中心消息，《关于进一步明确我市住房公积金提取业务有关事项的通知》和新修订的《深圳市住房公积金贷款管理规定》将于4月7日正式实施。

本次修订建立了住房公积金贷款最高额度动态调整机制，加大了对购买首套住房、多子女家庭购房、购买绿色建筑住房等的公积金贷款支持力度。同时，新增了老旧小区改造提取情形，并将最低生活保障边缘家庭纳入提取支持范围等。

其中最为重要的是，《贷款规定》进一步加大了对购买首套住房、多子女家庭购房、购买绿色建筑住房的支持力度。按照不同情形，贷款最高额度分别上浮20%、30%、40%。

具体来看，购买首套住房的，贷款最高额度上浮20%；购买首套住房且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上绿色建筑的，或购买首套住房且生育二孩及以上的多子女家庭的，贷款最高额度上浮30%；生育二孩及以上的多子女家庭购买首套住房，且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上绿色建筑的，贷款最高额度上浮40%。

此外，政策调整后，满足条件的职工个人住房公积金贷款最高额度可由原来的50万元提高至70万元，职工家庭公积金贷款可由原来的90万元提高至126万元。

湖南株洲：公积金最高贷款额提至80万，首套房“可提可贷”

据“株洲发布”3月24日消息，株洲市通过了《关于优化住房公积金业务政策和流程的议案》，此次政策调整坚持“适度放宽”原则，支持职工合理住房需求，重点帮助新市民、新青年解决住房问题。

其中，新政明确实施首套房“可提可贷”政策。按照新政，缴存职工家庭购买首套住房(当前家庭唯一住房且家庭从未办理过住房公积金贷款）的，可先申请购房提取住房公积金（不超过发票金额），之后不足房价部分可申请住房公积金贷款，或按规定申请提取偿还商业银行住房贷款本息；同套房购房提取金额和贷款本金不超过总房款。

此外，购买二手房和异地新建住房申请住房公积金“又提又贷”的，购房提取分别在不动产权证发证1年以内或购房合同备案2年以内办理。

资本圈

广州番禺雅居乐12亿元公司债询价区间公布，利率最高7.5%

3月24日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司发布了2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）发行公告。

根据公告内容显示，本期发行的公司债券总额不超过12亿元（含12亿元），分为2个品种。其中，品种一发行金额为不超过10亿元（含10亿元），为2年期（附第1年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权）；品种二发行金额为不超过2亿元，为2年期（附第1年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权）。

债券品种一的利率询价区间为5.5%～7.5%，品种二的询价区间为4%～6%，网下利率询价的时间为2023年3月27日（T-1日）。

华润置地拟发行40亿元中期票据，票面利率最低为2.5%

3月23日，北京金融资产交易所披露了华润置地2023年度第一期中期票据申购说明。本期票据的发行金额上限为40亿元。按面值发行，品种一申购区间为2.5%～3.5%，品种二申购区间为2.8%～3.8%。

此前，华润置地披露今年前两个月销售情况，累计实现合同销售金额约402.2亿元，同比增加60.4%；总合同销售建筑面积约1667910平方米，同比减少1.1%；累计投资物业实现租金收入约41.2亿元，同比增长18.4%。

“21融信01”增加90日宽限期议案已获持有人投票通过

3月22日，“21融信01”在债券持有人会议上通过调整宽限期的议案，同意对发行人融信中国增加90日宽限期。

融信中国对债券持有人称，2022年8月以来其虽然尽最大努力改善经营、筹措资金以保证债券兑付，但其流动性仍日益趋紧，基于上述情况，其提议调整宽限期安排。

据融信中国发布的盈利预警，预期2022年公司净亏损110亿元至130亿元；主要是由于受房地产行业经营环境严峻及新冠疫情持续影响，尤其是市场下行叠加，导致公司年内工程进度减缓，已出售物业结转确认的收入减少；年内结转项目毛利普遍较低，导致房地产业务结转毛利率大幅下降。

荣盛发展：两笔美元债违约，涉及本金共计约7.3亿美元

3月20日，荣盛发展发布关于境外间接全资子公司债务相关情况的公告，预计将暂停涉及2023年3月16-3月17日到期的本金和利息共计约3.67亿美元的支付。基于债券条款，有关违约事件共涉及票据本金共计约7.3亿美元。

此前荣盛发展预计，公司2022年归属于上市公司股东的净利润亏损190亿-250亿元，2021年同期为亏损49.55亿元；净利润、扣非后净利润亏损同比分别增加283.42%至404.5%、291.08%至412.66%。

中国奥园：暂缓偿还债务协议已正式签立

3月24日晚间，中国奥园发布公告，临时小组（约占公司境外优先票据未偿还本金额的20%）已签署暂缓偿还债务条款书。

暂缓偿还债务于3月27日生效，主要条款包括：于暂缓偿还债务期间，奥园应支付或促使支付同意费；奥园不得亦不允许任何成员公司出售、处置、转让或就奥园若干重大境外资产开展任何类似交易等。

滨江集团：控股股东滨江控股为偿还债务质押公司1亿股

滨江集团于3月24日发布关于控股股东部分股份质押的公告，公司于近日接到控股股东杭州滨江投资控股有限公司（滨江控股）的通知，获悉其将所持有的公司部分股份办理了股票质押式回购业务。

此次质押的股份数量约1亿股，占其所持股份比例为7.08%，占公司总股本比例为3.21%，质押起始日为2023年3月23日，质押到期日为2024年3月23日，质权人为中信证券股份有限公司，质押用途为偿还债务。

滨江集团强调，此次质押股份不存在负担重大资产重组等业绩补偿义务。截至3月24日，滨江控股对公司的持股比例为45.41%；本次质押占其所持股份比例为29.72%，占公司总股本比例为13.5%。

上交所问询保利发展125亿元定增，要求说明认购资金是否为自有资金等

3月23日，上交所披露关于保利发展向特定对象发行股票申请文件的审核问询函。

根据问询函内容，申报材料显示，发行人实际控制人保利集团参与本次向特定对象发行认购，参与认购金额不低于1亿元并且不超过10亿元，在本次发行完成后18个月内不得转让。

上交所要求发行人说明保利集团用于本次认购的资金来源，是否为自有资金；保利集团及其关联方从定价基准日前六个月至本次发行完成后六个月内是否存在减持公司股票的情况或减持计划。

如是，该情形是否违反《证券法》关于短线交易的有关规定；如否，请出具承诺并披露；另需说明，本次发行完成后，保利集团在公司拥有权益的股份比例，相关股份锁定期限是否符合上市公司收购等相关规则的监管要求。

远洋集团延期支付6亿美元永续次级债利息

据3月21日市场消息，“远洋集团表示不会兑付原定于3月21日到期的美元永续次级债券的利息，将会延期支付。”

资料显示，该笔美元票据的本金为6亿美元，年利率为6.876%，到期日所需支付的利息为2060万美元。远洋集团应在3月21日利息支付日前不超过10个工作日也不低于5个工作日，向持有人、受托人和主要支付机构发出通知，但远洋集团并未能根据说明书的时间通知，违反募集说明书中的相关条款。

不过，在3月21日接近远洋集团人士对多家媒体指出，“是按条款规定延期的。”按照相关说法，这笔永续债是次级永续结构，根据发行条款，票息是可以递延支付，进行累计的。

房企圈

中国恒大拟定境外债重组方案，境内有息负债逾期约2084亿元

3月22日，中国恒大披露了境外债务重组的消息，将发行最长时间为12年的新票据，恒大物业和恒大汽车部分股份将作为抵押。

据恒大披露，2022年以来公司先后完成9支境内公司债券本金或利息的展期，涉及约本金金额535亿元，利息37.03亿元；截至2022年末，恒大境内有息负债逾期金额达到约2084亿元，境内商业承兑汇票逾期金额达到约3263亿元，境内或有债务逾期金额达到约1573亿。

深交所凌晨发函南玻A：宝能系是否“忽悠式”增持？

3月23日凌晨，深交所向南玻A下发关注函，要求宝能系说明是否“忽悠式”增持？发布增持计划早于上市公司公告是否合规？

深交所在关注函中，首先提到此次增持计划比例的下限所需资金较多，宝能系要说明拟增持的自筹资金的具体来源，包括不限于是否属于借贷资金、理财资金、资管计划产品资金或其他金融衍生产品资金。

根据宝能系计划，旗下冠隆物流将以自筹资金，增持南玻A股份的比例不低于5%，不高于6.26%，实施期限自增持计划披露之日起3个交易日后的6个月内。仅以冠隆物流3月17日增持南玻A股份均价6.62元/股计算，冠隆物流需出资超10亿元才能完成该增持计划。

“相应资金能否保障增持计划实施。”深交所要求宝能系说明，若资金无法保障增持计划实施，是否会导致增持计划面临重大不确定性，相关增持计划是否具备可实现性、可操作性，是否存在大额杠杆收购或“忽悠式”增持的情形。

万达商管申请发债60亿被问询，要求说明子公司珠海万达上市进展及影响

3月21日，证监会网站发布了关于万达商管集团向专业投资者公开发行公司债券申请文件的问询函。

问询函内容显示，根据申报材料披露，发行人子公司珠海万达目前正申请在港交所上市，若不能于2023年底成功上市，发行人需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。

证监会请发行人进一步补充说明子公司珠海万达上市进展情况，并评估上述事项对发行人短期偿债能力的影响。请主承销商对上述事项进行核查，并发表明确意见。

万科继续人事调整，上海区域5大城市总换防

万科上海区域于3月22日傍晚发文，对其下辖的多个城市公司总经理做了一次调整，共涉及5则人事变动。

其中包括：原南京公司总经理王昂调任上海区域担任商用置业总经理；宁波总经理赵晓磊担任南京公司总经理；南通总经理丁宁担任宁波公司总经理；芜湖总经理宁昭担任南通公司总经理；南京公司副总经理王大祥担任芜湖公司总经理。

市场分析普遍认为，万科本次调整的目标应该是提升业绩，上海区域是房企的粮仓，但去年南京、宁波、南通的业绩都有一定程度下滑。

据克而瑞统计显示，2022年万科在宁波的销售业绩约为71.8亿元，较2021年约195亿元大幅减少123亿元，排名也下滑了三个名次；在南通的销售金额则由2021年的136亿元减少至2022年的11.69亿元，销售额减少124.3元，排位由第二名降至第七名。

在南京市场也不例外，中指研究院数据显示，万科南京2022年实现销售额约90.63亿元，较之2021年的销售业绩减少了158.34亿元，销售排位下降了8名，仅位列第12名，落后于保利、金地、招商蛇口等房企。

格力地产拟以89.78亿元收购免税集团，拟发行股票募资不超70亿元

3月22日晚间，格力地产公布发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）。

按照公告信息，格力地产拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金，购买其持有的免税集团100%股权。

同时，格力地产拟向不超过35名特定投资者发行股票并募集配套资金，发行股份购买资产的股份发行价格为5.38元/股，募集配套资金总额预计不超过70亿元。

公告显示，免税集团100%股权的交易价格为89.78亿元，本次交易对价采用发行股份及支付现金的方式进行支付，其中以发行股份支付对价76.313亿元，占本次交易对价的85%；以现金支付对价13.467亿元，占本次交易对价的15%。

格力地产指出，本次交易将向上市公司注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，联动海洋经济服务范畴，充实上市公司的口岸经济业务内涵，强化产业核心竞争力，上市公司将形成以免税业务为主导的大消费产业。

通过本次重组，格力地产将发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。

公告显示，本次交易前，珠海市国资委为海投公司的唯一出资人，持有海投公司100%的股权，而海投公司持有格力地产44.95%股权，珠海市国资委是格力地产的实际控制人。

本次交易后，珠海市国资委直接持有格力地产38.9%的股份，珠海市国资委控制的下属公司珠海城建持股4.04%，珠海城建及其全资下属公司玖思投资持股比例为25.65%；实际控制人仍为珠海市国资委，公司控制权未发生变化。

（结合各部委官网信息、省市区政府官网信息、企业公告、搜狐财经报道整理，部分信息来源澎湃新闻、观点地产网等媒体综合报道。）

关键词：

地产周报|1400亿境外债将重组,恒大“续命”还需3000亿;万达商管收问询函

相关新闻

热门文章

热点专题