地产周报｜3月64城新房价格环比上涨；华润置地否认“利益输送”质疑

来源：搜狐号-焦点财经 2023-04-16 10:01:27

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出品｜搜狐财经&搜狐地产&焦点财经

编辑｜吴亚

纵观一周地产圈大小事，本周看点（4.09-4.15）：①3月70城新房价格：逾九成城市环比上涨；②北京土拍新规破“垄断”：同一集团成员企业不得参加同一宗地的竞买；③南昌中心城区房屋征收全面推行房票安置：3个月内使用给予10%购房补助；④被传“利益输送”，华润置业和安永双双发文否认；⑤停牌1年后融创宣布复牌，首日股价跌超55% 。

(资料图片仅供参考)

政经谈

央行：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况

4月14日，据中国人民银行消息，央行货币政策委员会召开2023年第一季度例会。

会议提到，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

易纲：中国经济正在企稳回升，房地产市场出现积极变化

据中国人民银行消息，4月12日~13日二十国集团（G20）在国际货币基金组织春季会议期间，于美国华盛顿召开今年第二次G20财长和央行行长会。

中国人民银行行长易纲在发言中表示，中国经济正在企稳回升，通胀保持低位，房地产市场出现积极变化，预计今年GDP增速将达5%左右。

银保监会：要满足进城农民及农村居民对住房等消费需求

4月14日，银保监会发布《关于银行业保险业做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的通知》。

通知表示，要持续改善新市民金融服务；丰富农民工等新市民群体的专属金融产品，优化金融服务手续流程，依法合规对新市民信用信息进行归集利用，适当降低服务准入门槛，重点为新市民就业创业、住房消费、教育培训、健康养老等提供金融支持；优化乡村消费金融产品和服务，满足进城农民及农村居民对住房、汽车、家电、文旅等方面的消费需求。

国家统计局：3月份各线城市商品住宅销售价格环比上涨

3月，中国70个大中城市房价明显升温。国家统计局于4月15日发布的最新数据显示，3月，70个大中城市中商品住宅销售价格上涨城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比都呈现上涨的态势。

3月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大；二手住宅销售价格环比上涨0.5%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.3%，涨幅均比上月扩大。三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比都上涨。

从环比看，3月70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨城市数量(64个)已超过九成，创下自2019年6月以来的45个月新高；二手房价环比上涨的城市数量(57个)创下自2021年4月以来的24个月新高。

具体到各个城市，3月新建商品住宅价格环比涨幅前十的城市分别为：武汉、昆明、徐州、郑州、南宁、重庆、北海、遵义、天津、乌鲁木齐（湛江，新建商品住宅价格环比涨幅与乌鲁木齐相同）。

其中，武汉新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅居70城首位；昆明新建商品住宅销售价格环比上涨1.2%，位列其后；徐州新房涨幅1.0%，排第三。此外，郑州、南宁、重庆等城市紧随其后。

从新房价格环比下跌的城市来看，3月仅有5个城市新建商品住宅销售价格下降，分别为牡丹江、泉州、丹东、大连及包头。其中，牡丹江新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，跌幅最大。

土地市场

北京土拍新规破“垄断”：同一集团成员企业不得参加同一宗地的竞买

据北京市规划自然网站消息，4月14日，北京市规划和自然资源委员会发布了北京市丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块R2二类居住用地等2宗国有建设用地使用权出让公告的补充公告。

公告显示，挂牌文件中对竞买人资格的要求由“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”，调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。

公告披露，同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司(含全资公司、控股公司)”，同时对相应的违约责任及相关附件进行了调整。

相关负责人指出，本次竞买人资格调整正是对市场主体提出的合理化建议做出的回应，调整后的竞买人资格要求，较之前更为严格，更有利于促进市场公平竞争。

一方面“同一集团成员企业”不再成为“对手”，但可以“合作共赢”，更加利于行业发展及集团成员企业内部间资源调配。

另一方面，项目多数设置摇号环节，本次调整将更加有效的抑制通过增加关联企业参与数量从而提高摇号中签概率的情况发生，继续营造更加公平的市场环境。

长沙今年首场土地出让收金72.27亿元

4月14日，据湖南省长沙市国土资源网上交易系统，长沙今年首轮集中供地开拍，本次供地共挂牌8宗国有建设用地，最终4宗地块封顶成交、4宗地块底价成交，共收金72.27亿元。

据中指研究院的数据，此前长沙在2022年共计完成出让住宅用地70宗，同比增加4宗；成交规划建面1038.9万平方米，同比减少24.7%；土地出让金461.87亿元，同比减少24.73%。

观楼市

机构预测二季度住房租赁市场租金水平或呈稳中微涨

4月14日，纬房研究院、贝壳研究院、新华网产业经济研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会联合课题组联合发布《中国住房租赁市场发展报告（2023年一季度）》。

报告显示，一季度多数城市租赁市场活跃度同比升温，但租金还未回升至去年同期水平。具体来看，一季度重点40城住房租金综合指数环比上涨0.43%，但与去年同期相比，住房租金水平下跌了4.7%。

分能级城市来看，一季度一线城市租金均环比上涨，但除北京外均低于去年同期水平；二线城市租金以下跌为主，且多数未达到去年同期水平；三线城市一季度住房租金呈现分化态势，重点40城中仅银川住房租金同比上涨，其余城市下跌，其中廊坊住房租金跌幅达到10.85%。

报告预测，二季度租赁市场活跃度同比提升，房屋出租难度有所下降，不过由于房源供应量随之增加，租赁市场供给结构优化，租客对于租赁住房的选择增多，预计租金水平或将呈现稳中微涨。

南昌中心城区房屋征收全面推行房票安置：3个月内使用给予10%购房补助

据南昌市政府4月12日消息，《关于推进中心城区房屋征收补偿房票安置的实施意见》印发，自5月11日起实施。

《实施意见》指出，在南昌市城区（不含南昌县、进贤县、安义县、新建区）购买新建设商品房的，由辖区房屋征收部门给予被征收人房票票面金额购房使用部分一定比例的购房补助。自出具房票之日起3个月内使用的，给予10%的购房补助；第4个月至第6个月内使用的，给予8%的购房补助；第7个月至12个月内使用的，给予5%的购房补助。

被征收人使用房票购买新建设商品房的，按照国家和省有关规定享受税收优惠。房票票面金额不足以支付购房款部分，房票使用人可以申请商业银行贷款，符合公积金提取和贷款条件的也可以办理公积金提取和贷款购房手续。

根据《实施意见》，房票使用期限自出票之日起至商品房买卖合同签订之日止，最长不超过12个月。房票使用人购买新建设商品房时，单张房票不能拆分使用，被征收人应将房票交房地产开发企业收取，房地产开发企业依据有关规定与房票使用人签订《商品房买卖合同》。

已购房结算方面，单张房票实行一次性兑付。未购房结算方面，所有房票实行一次性兑付。房票使用期限截止之日起6个月内，被征收人凭房票、房屋征收补偿协议及本人身份证明等材料，向辖区房屋征收部门申请兑付房票票面资金及利息。

河南济源公积金贷款额度调整：三孩家庭最高80万元

据“济源发布”，河南省济源市住房公积金管理中心出台《关于调整住房公积金使用政策的通知》。其中提到，在住房公积金贷款额度方面，夫妻双方缴纳住房公积金的，贷款最高额度由50万元提高至60万元；单方缴纳住房公积金的，贷款最高额度由35万元提高至40万元。

三孩以上家庭住房公积金贷款额度上，济源三孩以上家庭，购买首套自住住房且首次申请公积金贷款的，夫妻双方缴纳住房公积金，贷款申请最高额度为80万元。

资本圈

停牌1年后融创宣布复牌“归来”

在完成港交所的复牌指引后，融创中国在4月13日复盘首日收报2.04港元、跌幅55.46%，总市值仅剩111.16亿港元。

梳理来看，融创从接获复牌指引到完成复牌用时9个月，期间完成了年报发布及部分境内债务展期，并公布了境外债务重组方案。

中指研究院企业研究总监刘水指出，“复牌是融创走出困境恢复经营的标志性事件，对行业来说，融创是头部民营房企，其成功复牌，具有示范及带动效应，能增强其他债务违约企业摆脱困境的信心，提振行业发展信心。”

恒大地产拟调整“20恒大05”付息安排

恒大地产于4月13日宣布，将于4月17日-18日召开“20恒大05”的持有人会议，会议拟审议议案包括调整“20恒大05”债券利息兑付安排等内容。

“20恒大05”发行规模21亿元，票面利率5.8%，债券期限5年，附第3年末发行人票面利率选择权及投资者回售选择权。

恒大地产申请将“20恒大05”于2021年10月19日至2023年4月18日期间的利息支付时间，调整至2024年4月19日完成支付（如遇非交易日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。

如恒大地产未能如期完成上述利息支付，应根据逾期天数，每日按应付未付金额的万分之五支付违约金。

根据恒大地产的母公司中国恒大披露的境外债重组方案，恒大将采取发行新的票据来置换现有旧票据和以恒大物业和恒大汽车部分股份作为抵押的方式来进行债务重组。

境内债务进展方面，恒大称，希望可以通过完成拟议重组来为恢复运营提供必要条件，带动境内债权人与集团达成和解，进而使集团恢复有序运营，并逐步产生偿债现金流。

据披露，2022年以来恒大先后完成9支境内公司债券本金或利息的展期，展期期限为6个月至1年不等，涉及约本金金额535亿元、利息37.03亿元。

但恒大的境内公开债务还是出现了逾期，截止2022年末恒大境内有息负债逾期金额达到约2084亿元、境内商业承兑汇票逾期金额达到约3263亿元、境内或有债务逾期金额达到约1573亿元，并且部分境内债权人也就此对集团采取了法律行动。

花样年40亿美元境外债重组方案获至少75%债权人签署同意书

据多家媒体4月14日报道，“花样年控股40亿美元的境外债务重组方案已获得足够多的债权人支持，已有75%的投资人签署了债务重组同意书支持重组方案。”

根据此前花样年披露的公告，预计公司13亿美元的总计息及债务性质负债股权化(“境外债务股权化”)，相当于公司境外债务大量去杠杆化；在完成重组后，曾宝宝仍是公司最大控股股东，债权人将获得8个系列的新美元计值票据（到期日为2024年12月至2029年6月，现金利率将在5%至8%）。

在境外债务重组后，花样年境外债务的到期期限将由2022年12月延长2至6.5年，无境外债务的到期日早于2024年12月，这将为公司提供两年期间以稳定及改善其营运。

华夏幸福1750亿元债务已签约重组

华夏幸福4月14日发布关于公司债务重组的进展公告，自3月1日至3月31日，公司及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等形式的债务金额为9.85亿元（不含利息）。

截止3月31日，公司累计未能如期偿还债务金额合计为321.42亿元（不含利息，公司金融债务在签署《债务重组协议》后将按照重组协议约定的到期日执行，相应债务金额在调整后的到期日前将从未能如期偿还债务金额中予以剔除）。

同期，公司《债务重组协议》中2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为1750.88亿元（含境外间接全资子公司发行的49.6亿美元债券重组），相应减免债务利息、豁免罚息金额共计177.99亿元。

另外，公司根据债务重组相关工作的推进情况，对已签署《债务重组协议》中适用“兑、抵、接”清偿方式的相关债权人已启动两批现金兑付安排，合计将兑付金额为19.16亿元。

此外，截止3月31日，公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额（本息合计，下同）约为74.27亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为19.55%；以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为31.50亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为1.58%，获得“幸福优选平台”股权比例约为6.46%。

中交地产完成发行2.58亿供应链金融资产支持专项计划

4月14日，中交地产公众号发布，“中金-中交地产-亚洲保理供应链金融1期资产支持专项计划成功发行”。此次发行规模2.58亿元，发行期限1年，票面利率3.3%，认购倍数2.53倍。

此前在4月11日，中交地产曾发布2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）在深圳证券交易所上市的公告。该债券简称“23中交02”，发行金额为7亿元，发行期限为2年，票面利率4.27%。

标普称“中国2023年境外债违约或将减少”

4月13日，标普在最新的一篇报告中表示，中国2023年债券违约将会减少，陷入困境的房地产开发商将更多地采用债务重组的方法，实力较弱的地方政府融资平台也可能面临进一步的压力。

“2022年，房地产行业的境外违约率几乎增加了两倍，达到25%，但非房地产行业的境外违约率减半降至0.6%。随着房地产市场企稳，以及更宽松的政策支持开发商获得流动性，违约率今年将会下降。”标普大中华区企业主管Charles Chang指出，中国没有违约危机而是房地产危机，去年境外债券违约率飙升至史无前例的6.2%，完全是由房地产公司推动的。

Charles Chang表示：“在境内市场，企业转而与银行合作，推动今年的贷款增长了三分之一，债券发行量减少了一半。尤其是实力较弱的地方政府融资平台，由于投资者的担忧，它们的市场准入受到限制，加剧了该行业的再融资风险。”

近期大多数受困房企案例刚刚进入全面重组阶段，对此，Charles Chang认为：“清算仍将是罕见的，更多的违约将通过庭外和解来解决，过去庭外和解的回收率更高，今年全年或将出现更多重组。”

房企圈

华润置地与安永发文否认“利益输送”质疑

4月12日，一封写给华润置地投资者关系部领导的匿名信在网上流传，该信件质疑华润置地与其前审计机构安永存在“利益输送”。对此，双方于当日晚间发文予以否认澄清。

匿名信称，安永的高层于年报签字前集体购入华润悦府10余套房，而该高管实则并不具备购房资格；且华润悦府存在严重的一二手房价倒挂情况，永安高管购入或为从中获利。

华润置地此前发布的公告显示，安永于2018年3月起担任公司核数师。到了今年3月29日，安永的服务年限已达到规定年限，因此华润置地公告称安永不会被续聘、继续担任公司核数师职务。

安居客等平台数据显示，华润悦府案名为“华润中心”，系华润置地2016年在海口开发的房地产项目，也是海口首座万象城所在地。项目分为三期，一期在2017年开盘，三期项目2021年开盘售罄。

而海南的全域限购政策开始于2018年4月，2020年3月海南又进一步收紧了房地产调控政策，限购升级的同时开始实行商品房现房销售制度。据海南省披露的统计公报，最新的2022年，全省房地产开发投资1158.37亿元，同比下降16.0%；房屋销售面积643.99万平方米，下降27.6%；销售额1098.02亿元，下降29.6%。

融创中国：迟迅、商羽辞任公司执行董事

融创中国于4月13日公告，迟迅、商羽因集团内部工作分工及职责调整，已辞任公司执行董事。

公开资料显示，商羽生于1979年3月，2001年毕业于天津城市建设学院后，进入天津顺驰建设公司，从一线营销做起仅半年时间就做到企划部经理。到了2003年，其和孙宏斌一起创办融创，以天津为基地开始操作高端物业项目。伴随着融创的发展壮大，他一步步成长为融创的元老级骨干成员。

迟迅同样是融创的一名干将，2011年至2015年，他带领天津融创连续5年蝉联楼市销冠，成为名副其实的天津第一房企。2015年，他担任融创执行董事执行总裁、华北区域集团公司执行总裁。

保利发展：泰康人寿拟减持不超过1.56亿股公司股份

保利发展4月14日晚间发布公告称，截至公告日，泰康人寿保险有限责任公司持有公司股份约8.44亿股，占公司目前总股本的7.05%；其中，约7.33亿股为认购公司2016年非公开发行股票所取得，约1.11亿股为通过集中竞价交易取得。

泰康人寿拟通过集中竞价交易减持其持有的通过非公开发行所取得的公司股份不超过约1.56亿股，即不超过公司目前总股本的1.3%，减持价格将根据市场价格确定。

格力地产70亿配股募资申请获上交所受理

格力地产4月14日公告称，收到上交所关于发行股份购买资产并募集配套资金申请的通知。

公告显示，本次发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项尚需经上交所核准、中国证监会注册方可正式实施，最终能否取得上述核准与注册，以及取得上述核准与注册的时间均存在不确定性。

具体来看，格力地产拟向珠海市国资委及城建集团发行股份及支付现金购买其合计持有的免税集团100%的股权，并拟向不超过35名特定投资者发行股份募集配套资金。

其中，免税集团100%股权的交易作价为89.78亿元，其中以股份支付的交易对价共计76.31亿元，以现金支付的交易对价为13.47亿元。

此次发行价格5.38元/股，不低于定价基准日前60个交易日股票交易均价的90%，配套募集资金总额不超过70亿元。在扣除中介机构费用和相关税费后，该资金拟用于支付现金对价、存量涉房项目、项目建设、补充流动资金、偿还债务，不用于拿地拍地、开发新楼盘等。

黑石集团宣布完成史上最大房地产基金募资

黑石集团于4月13日宣布，旗下最新全球房地产基金"BREP X"已完成最终募资、共获得304亿美元的总资本承诺，是有史以来最大的房地产或私募股权基金。

黑石集团称，30多年以来集团为"BREP X"中超过1000多亿美元的承诺资本，提供了高达16%的净内部回报率。由于预见到宏观趋势的变化，集团已将其投资组合从面临逆风的资产(如传统办公楼和购物中心)中转移，目前投资组合中约80%的资产集中于物流、租赁住房、酒店、实验室和数据中心等板块。

此前在今年3月底，黑石集团董事长兼首席执行官苏世民在谈及集团的投资策略时也曾指出，“我们已经削减了办公楼板块的投资，专注于多个类别的房地产资产的投资，例如数据中心、酒店以及私募信贷。”

（结合各部委官网信息、省市区政府官网信息、企业公告、搜狐财经报道整理，部分援引澎湃新闻、观点地产网报道。）

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