华发股份热衷合作开发：少数股东权益3年激增661亿，深陷“增收不增利”窘境

来源：搜狐号-焦点财经 2023-07-27 17:20:47

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出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

(资料图片)

编辑|吴亚

华发股份继续补仓上海。

7月21日，华发与招商蛇口联合宣发的海报中，华发官宣公司通过遴选成为上海静安区北站新城历史风貌保护项目实施主体候选人。

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这是华发今年在上海斩获的第三宗地，未来有望建成低密度豪宅小区。

而此番竞标，华发依然采取其熟悉的合作拿地方式。过去几年，华发通过合作拿地及开发，分摊了减轻投资资金压力及开发风险，同时也推高了少数股东权益。

截至2022年末，华发少数股东权益为897.07亿元，较2019年末激增661.69亿元，少数股东权益占比由54%攀升至82%，“拖累”其归母净利润水平。

与北站新城项目适配度高

华发此番与招商蛇口拿下的该地块，是继去年的杨浦平凉6街坊之后，上海推出的第二个房地联动价达21万元/㎡的项目，被称为北站新城项目。

从区位来看，该项目直线距苏州河1公里左右，直线距外滩约1.5公里，直线距3、4号线宝山路站约300米，周边拥有多个商业配套。

从出让要求来看，该项目共由两幅地块组成，其中04-05地块的用地面积42696平方米，容积率1.43，限高15米；05-01地块的用地面积9462平方米，容积率1.45，限高24米。

其中，住宅部分无小套型限制，且要求100%全精装修。业内人士猜测，无论从位置、周边配套，还是容积率和限高来看，该地块未来有望建成低密度豪宅小区。

不过，该项目对于房企来说，开发难度并不小。不仅要在地块内保留规模较的历史建筑规模，还需兼顾绿化率、商业配套及配建5%的租赁住房、民防工程等。

也因此，该项目对于开发商资质及综合要求颇高。除常规的经济实力、技术资质、主体信用要求外，还是要求税收贡献和历史街区开发及保护经验。

而从综合条件来看，作为大型国企的华发与该地块的适配度很高。

于税收贡献而言，项目要求土地合同到项目规划资源综合验收通过对静安区综合税收贡献要达5000万-1亿元，且项目规划验收通过后5年内对静安区综合税收贡献达5000万-1亿元。

这意味着，开发商须在上海静安区有子公司，且有稳定的营收和税收贡献。而华发旗下的华金证券公司就设置在静安区，成立时间为2000年9月，近3年营收分别8.09亿元、7.99亿元、7.29亿元。

此外，项目要求开发商自身或关联企业近三年在境内城市关于历史街区、风貌街坊或历史建筑保护及开发经验。

而华发·静安华府，不仅位于上海静安区，且对历保、文保有着严苛的焕新要求。目前，该项目刚认购结束、等待开盘中。换言之，在城市更新及历史保护上，华发已有经验，对于北站新城项目的开发及建设不会无所适从。

重仓上海，今年已摘3宗地

既然华发自身就能满足北站新城项目的开发要求，为何又选择与招商蛇口联合开发？

一方面，华发与招商蛇口同属于央国企，且在战略布局方面都重仓上海。

仅2022年全年，招商蛇口在上海斩获10宗地，全口径拿地额达356.83亿，位列所有房企榜首。这一年，招商蛇口在上海的全口径销售额增长至741.25亿元，销售排名从第八位上升至第一位。

而华发原是发家于珠海的区域型房企，2012年才加快全国布局，而上海就是其外拓的主力城市。

同样是在2022年，华发就在上海集中供地中斩获7宗宅块，涉及闵行浦江镇、七宝、浦东唐镇、周浦、宝山顾村和静安中兴社区等地块，全口径拿地金额超250亿元。

与此同时，以上海为首的华东大区成为华发的业绩主力，全年完成销售779亿元，占比达64.79%。

今年，招商蛇口、华发继续补仓上海，在上海已进行两轮供地中，分别斩获3宗、2宗热门地块。

无论是招商蛇口，还是华发都在上海有着丰富的操盘经验。就在北站新城项目南侧，即是招商蛇口打造的历史风貌项目弘安里，目前等待入市中。

上海中原地产市场分析师卢文曦对搜狐财经指出，“招商蛇口对于该区域情况、如何做历保、文保已经摸熟了，这些经验可以很好的帮助项目推进开发及建设进度。同时，历保类项目对资金需求高，华发与招商蛇口联手，还可以分担资金压力及风险。”

另一方面，于华发而言，合作拿地是其常规操作。还以上海为例，2022年，其斩获的7宗地块中，有4宗属于联合拿地，合作对象包括建发系、仁恒等房企。

华泰证券近期指出，年初至今，华发在上海、成都等地共获取12 宗地块，拿地总价414 亿元，权益地价178 亿元，权益拿地强度32%，在核心城市土拍竞争愈发激烈的背景下，积极通过合作方式拓展项目，补充全口径货值近800 亿元。

热衷合作开发，拖累盈利水平

在华发看来，合作拿地具有必要性。其曾在回复上交所监管函时表示，近年来，各地土地一级招拍挂市场需对报名主体进行评分，要求竞自持、竞配建、摇号中签等，竞买规则层出且多变，房企联合竞标，可以避免非理性竞争，获取溢价合理的土地。

“同时，在集中供地的背景下参与热点地块的竞拍需要的资金量极大，合作拿地也可以分摊减轻投资资金压力，在行业整体资金趋紧的环境下，房地产行业合作开发已成趋势。”华发如是道。

但是，多于依赖合作拿地及开发，导致华发面临着“增收不增利”的窘境。年报显示，2022年，华发实现营业收入591.90亿元，同比增长15.51%；归母净利润25.78 亿元，同比下降19.31%。

对于归母净利润下降的原因，华发解释称，主要是受项目权益比例下降影响。

事实上，近年来，华发的少数股东权益处于激增状态。截至2022年末，其少数股东权益为897.07亿元，较2019年增加661.69亿元，少数股东权益占比亦由54%攀升至82%。

华发认为，合作项目股东资本金投入增加，是其少数股东权益增长的最主要原因。而随着少数股东权益比重的增加，其对净利润的“拖累”也逐渐加大。

今年一季度，华发“增收不增利”的困境仍在持续。于一季度，其累计实现营收119.58亿元，同比增长43.25%；但归母净利润同比下降24.55%至5.4亿元。

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