万科时隔4年拿地“杀回”北京，销售额贡献14.7%的北万如何重振旗鼓？

来源：搜狐号-焦点财经 2023-08-10 19:19:25

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出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

(资料图)

“看来终于摇到了啊。”某位万科员工在获得拿地消息时，如此兴奋地对搜狐财经表示。

8月9日，万科以27.4亿元拿下北京市通州区永顺镇地块。这是时隔4年半，万科重新杀回帝都。在此之前，万科年内已经“陪跑”了5次。

因为三四线城市销售不及预期，各类房企频频进京“打卡”，导致全国避险资金涌进一线城市。但是想要拿到入场券并不容易。为了能够成功入主北京及上海等一线城市，多家房企相继祭出玄学大招。

同样地，在当日的土拍现场，与万科同台竞技比拼的还有招商、中海、华润、城建等7家房企参拍。据了解，该宗地价上限、现房上限纷纷触顶，万科在摇号环节成为突围黑马。

针对此次万科拿地，某位常年关注北京土拍市场的央企投拓人士对搜狐财经表示，一是北京万科需要拿地养团队；二是一线城市拿地比较稳，需要避险。万科这几年也出手过，只是没拿到。

溢价10%，年内5次“陪跑”再收北京项目“入场券”

据了解，万科此次拿地溢价率为10.04%，住宅楼面价约3.68万/㎡，销售指导价期房6.5万元/平方米，现房6.7万元/平方米。

因为良好的抗风险性，促使诸多房企加紧了对一线城市的布局。“只拿对的，不拿贵的，更不拿便宜的”，成为房企们的追求。

“起始地价不低，去年城建在附近拿的地溢价率才0.54％，今年万科每平米贵了3000元。”

对于该宗地块的利润空间，某位地产资深人士对搜狐财经指出，目前销售有指导价，那就只能拼成本控制了。当然，毕竟北京上海是全国最好的两个市场，加上万科的产品能力还是有利润空间。

事实上，因为品牌溢价，万科项目每次入市都会引发购房者关注。

北京住总万科橙某项目业主曾告诉搜狐财经，当时项目开盘的时候都是排队选房，宁可多贵一些钱也要选择户型较好的房源，冲的就是万科的牌子。

中指研究院土地市场研究负责人张凯则指出，几年前，万科打造的台湖城市之光、丰台青龙湖翡翠西湖、石景山五里坨翡翠山晓等大盘，贡献了万科在北京的业绩，同时这些老盘虽有库存，但印象已销售接近尾声，新鲜度、号召力都不足形成新的流量，市场新盘陆续供应也给这些老盘带来一定压力。

“本次重出江湖补充库存，对外能够重拾企业在一线城市热度，维持企业影响力和竞争力；对内也能提振士气巩固团队。从商办市场回归住宅市场，相信也与本轮利好政策释放带来的市场预期提升以及对核心城市市场机会的看好不无关系。”

此外，就隔壁新房项目北京城建·国誉朝华来看，开盘劲销13亿，月均流速50套左右，销售去化表现较好，聚焦的是地铁6号线上的首置人群。

除了此次拿地之外，纵观万科在北京的布局，据搜狐财经梳理发现，其曾在2015年到2019年期间相继推出通州台湖、万科城市之光、翡翠四季、东望等项目，万科的项目也分布在通州、房山、大兴、昌平、丰台、石景山朝阳等区域，呈现多种产品业态。

该地块总建面约7.85万㎡，配建12班幼儿园，住宅建面约7.44万㎡。容积率2.0限高36米，这意味着洋房+小高层产品，适合首置首改人群。

就位置来看，地块位居首都城市副中心通州，向西两站为长楹天街商圈，向东一站即是副中心运河商务区。此外，地块近地铁6号线物资学院站，直线距离800米左右，满足步行及骑行到达要求。

补仓重振北京区域业绩

纵观今年北京土拍市场，粤系房企越秀地产多次“北飞”拿地，并挺进北京城六区。首开、城建、保利、京投等国央企争相成为北京拿地主角。寸土寸金的北京对房企的吸引力有增不减。

只是，目前通州区域是双限区域，购房限制比较严格。这意味着购房群体的范围将进一步缩小，万科是否能赢得更为广泛的支持，还有待市场考验。

可喜的是，北京住建委释放利好信号，称房地产政策将调整优化。这也给予房企拿地及未来售房提供了想象的空间和积极的鼓励。

张凯也提到，8月9日北京土拍以通州、延庆两宗地块双双成功出让收场，同时也按下了北京宅地供应的暂停键。

对于赶上拿地此轮“末班车”的万科而言，无疑补充了北京的土地储备。据了解，截至目前，北京第二轮拟供应中还有18宗地块待上架。

此外，就人事布局来看，今年年初，原东北区域首席合伙人林曈担任北京公司总经理。

万科给予的回复是，希望补充北京团队力量，林曈作为资深将领，有着丰富的运营管理经验，也是北京人，公司希望北京公司未来能有更好的业绩表现。

事实上，万科在人事安排上一直注重“事人匹配”。虽然，相比于上海区域及南方区域对万科的重要性，北京区域业绩贡献存在感偏弱。但是，其依然位居七大区域的第三位上。

与此同时，因为北京特殊的地理位置，在北京拿地的重要性不言而喻。

搜狐财经梳理万科年报发现，北京区域2021年及2022年销售额贡献度分别为14.7%、13.7%，有轻微的下降。同时期上海区域的销售额贡献度分别为35.7%、32.7%；南方区域的销售额贡献度分别为23.1%、24.9%。

此外，就营收来看，北京区域2021年及2022年贡献度分别为13.79%、14.77%。值得一提的是，2021年万科北京区域的权益净利润亏损了3.83亿元，其整体权益净利润变成了-1.45%，成为当时七大区域中唯一负值的区域。

土地储备的质量往往决定着未来的销售情况。针对拿地节奏，在今年年初的临时股东大会上，万科执行副总裁兼首席运营官刘肖曾指出，万科重视投资质量，仍将坚持投“特别好”的项目。

“去年结算面积3600万平方米，所以总体来说在手资源能够满足未来两到三年的发展，投资的强度或投资的节奏可相对从容一点。”

此次万科杀回北京，会为北京万科带来新的活力吗？

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