“年底捡漏……”“一年之中买房的最佳时刻”……销售顾问热情的促销信息背后，是开发商正争分夺秒地抢收业绩。年关将近，开发商纷纷开闸推新，到底年底的优惠潮是否比往年更汹涌，阵阵暖风下应如何谨慎地入市?接下来，还会有哪些开盘彩蛋?

有购房者“请假买房”，12月成交量有望破万套

“今天我是请假过来锁房的!”为了交这5万元的定金，蔡女士(化名)特意向公司请假，为了就是在广州一楼盘锁一个低价户型。买一手住宅并不是蔡女士的本意，但在看了二手房后却被税费“劝退”。“本来是看周边成熟近地铁的二手房，但房源大多不够5年，税费一算要交三十万。”蔡女士表示，是看中楼盘周边的教育资源而来的，选的24层户型，算下来约2.66万元/㎡，首付还可以分期付，这样比选二手房压力更小了。”

买房需求较迫切的不止蔡女士，日前位于琶洲、均价8.4万元-9.2万元/㎡的招商保利·海珠天珺推出200多套单位，没设样板房，线上开盘2分钟基本售罄;而加推的珠江铂世湾、越秀和樾府开盘去化则超六成。

据网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，上周(12月13日-12月19日)广州一手楼网签成交2883套，环比上上周的2338套增加545套。12月1日-19日，广州一手住宅共计网签7154套。若后两周仍旧保持水准，12月成交量有机会破万套，翘尾收官。

促销力度比往年大，“以价换量”将从局部到全面

进入9月后，楼市调控基本稳定。特别是在2021年最后一个月，市场上飘来阵阵暖风，降准利好加上信贷政策的放松，不少持币观望者加快入市步伐。不过，多位业内人士认为，成交有所回升，这是开发商“以价换量”的结果。

每逢年底，都是各大房企冲击全年任务的关键期，为抢收年度业绩，不少楼盘开启“花式”促销，特惠房、洋房8折购、限时一口价秒杀等，各种冲刺业绩的系列营销活动扎堆上演。

“在选房的时候，发现楼层座向一般的优惠户型反而紧俏，大家大多选2.6万-2.8万元/㎡的户型，3万元/㎡以上的户型反而没太多人选”，蔡女士说道。“销售人员告诉我，即使同一个单位，不同首付比例的优惠力度也是不一样。”

“今年底优惠力度确实比往年更大”，广州世联研究院副院长崔登科向记者表示，即使是核心区域的优质资产，也出现了以价换量。“例如招商保利·海珠天珺按照正常水准来看，起码是10万元/㎡以上，现在以约9万元/㎡的均价推出，所以反应热烈。由于银行贷款政策趋向更宽松，房企的流动性也比较紧张，所以目前市场已进入了局部促销阶段，下一阶段就是全面促销了。”

广东中原地产项目部总经理黄韬指出，“加大促销力度主要是开发商接受了指导价，通常比此前的市场价优惠15%-20%。整体购买力依然在下降，像保利天珺这种项目还是比较特殊，而且货量不是特别多，不是影响市场的主要楼盘。”

楼盘有促销有上调?“调价”只是营销动作

离年底只剩一周，不同项目销售顾问的朋友圈却迎来强烈对比。这边厢，“年底捡漏……”那边厢，部分销售顾问发出价格调整函，营造紧迫感。

在崔登科看来，这些都是惯常的营销手法，并不代表市场已进入上升通道。大多数房企的产品，依然由于流动性的原因，选择价格回调。“目前比如白云北部四镇、黄埔的知识城、增城新塘、朱村等板块，促销力度会比较大。”

黄韬也持类似的观点，“调价多是营销措施，某些组团卖的比较好，没多少货的，会选择这种方式做噱头，但这并不是普遍现象。”

黄韬进一步指出，“如果按年初的销售目标，接近九成的开发商都无法完成。但年中的时候，不少开发商已调低了销售目标，以数据来看，目前接近一半的开发商，已完成了调整后的目标。个别开发商，完成了年度销售目标或者解决资金压力后，就暂缓推货，所以并不是所有开发商都步调一致，有一定的分化。比如增城、花都等供应量比较大的地区，促销力度比较明显。”

说“回暖”尚早，目前还是买方市场

继11月市场回温后，回顾近三周广州新房网签情况，周度平均网签量保持在2500套以上体量，楼市已进入真正回暖?

“现在说‘回暖’这个结论还是太早”，崔登科指出，回暖的信号需要以11月、12月、1月的数据来判定，如果这三个月连续成交都超过7500套的话，就证明市场已回暖了，但目前数据还不全。“不管是一手还是二手，现在绝对不是卖方市场，而是买方市场。项目走量快的，多是低于购房者心理价格出售。”

黄韬同样表示，目前成交持续上涨的趋势并不明显。“政策有轻微的松动，包括信贷方面的调整，并不代表是全面反弹。仅仅是实事求是地对刚需以及一般改善人群，作出一定的调整，符合购房人的个人需求。”

贝壳广州站研究院院长李茂喆在总结2021年广州楼市则表示，“新房市场在逐渐好转。年中出台备案价政策，不少房企在价格上博弈，也使得一些新货暂缓供应;随着下半年供应增大，新房整体库存去化周期在缩短。”

那目前是否购房的好时机?崔登科认为，是时机，但要看准楼盘。“核心区域的优质资产肯定是可以入手的。其次是流动性比较紧的开发商的项目，可以买，但同时需留意风险，部分房企有可能因流动性问题，产生楼盘烂尾，或出现承诺无法兑现。”

“是时机，至少目前阶段性的底部已形成，已经是去泡沫，去金融化的表现。”在黄韬看来，明年3月后市场应该会进入稳定，但也不会回到今年初的状态，在房住不炒的基调下，明年房价大幅变动的概率很低。

部分新货选择

13万-15万元/㎡吹风价天河高端项目上新

当年，侨鑫汇悦台以约15万元/㎡的价格，定义“高端住宅”。缺货多年，如今，天河高端住宅项目终于迎来上新。邻近地铁3号线五山地铁站的侨鑫·保利汇景台，项目由14栋12层小洋楼组成(共408户)，容积率1.94，算是天河比较少见的低密社区，居住环境舒适。主流户型是建面123-294平方米大平层，吹风价预计13万-15万元/㎡，营销中心目前已对外开放。

此外，天河东部还有珠江花城、保利天汇、珠光城投御景壹号正在出货，价格5.1万-8万元/㎡不等。

5万元/㎡以下江景房选择多

广州人以“云山珠水”为贵，但并不是所有江景新盘都高门槛，哪怕5万元/㎡以下的预算，在广州也有不少江景新房可以选择。

近日“友好”的江景新货包括靠近白云新城的五矿招商江天际，与大学城隔江相望的奥园恒基学苑壹号、南沙横沥岛的湾区金融城、杨柳晓风、增城荔湖新城的创基丽江国际、绿地珑玥府，均价均在5万元/㎡以内。

2万+也能享优质教育配套

根据广州2021年入学政策，广州各区依然按照“学校划片招生、生源就近入学”的原则，教育配套依然是衡量购房者选房的重要指标。

在“名校扩展潮”下，各大“外围区”都在密集引进名校，扩大优质学位资源，而且价格较为平易近人。其中番禺的亚运城引入广铁一中;增城的品秀星图引入华附，润悦引入执信;南沙的阳光城丽景半岛引入华附、保利南沙天汇引入广大附中、方圆星宇月岛引入执信、中铁海语熙岸引入滨海实验学校，多盘均价基本都在3万元/㎡以内。（记者何璐诗见习记者魏鑫）

关键词： 请假买房 买房需求 抢收业绩 购房优惠潮