郑州是今年全国首个进行全局性松绑的强二线城市

来源:羊城晚报 2022-03-03 13:31:22

据报道,3月1日,郑州市发布19条稳楼市措施,除了给大学生购房补贴、鼓励下调房贷利率之外,还祭出了放松首套房贷认定标准,鼓励老人投靠家庭新购住房、重启货化安置等重磅举措。

作为GDP破万亿、常住人口超过千万的“双万”城市,郑州率先进行大幅松绑,背后的政策信号不容低估。这不仅是今年全国首个进行全局松绑的强二线城市,也是首个取消“认房又认贷”的大城市,还是第一个重提“货化安置”的省会城市,稳楼市、稳增长的意图相当清晰。

要知道,过去几年来,在“房住不炒”的政策下,诸多寻求松绑的城市无一例外遭遇了上级约谈。在红线之下,一二线城市普遍通过人才政策进行松绑,这一次郑州无疑超出了人才政策的范畴,将限贷、限购的大门敞开了更大的空隙。

不仅如此,消失一两年的货化补贴,再次重出江湖。早在两年前,随着全国大规模的棚户区改造收官,支撑棚改的货化安置也随之退潮。棚改货化,通过大拆大建加大补贴的模式,一度支撑了大多数三四线城市房价上行。然而,随着棚改货化退潮,三四线城市又开始直面基本面的考验,经济、产业、人口等支撑一旦由强转弱,楼市横盘乃至下行,就不存在什么意外。

因此,这一次郑州大幅松绑限购限贷、重启货化补贴,力度之大、目的之明确,超出社会各界的预期。

众所周知,自去年下半年以来,楼市骤冷,个别房企遭遇债务困境,几乎所有城市房价开始回落。受此影响,各地土地流拍率增加,不仅卖地收入受到影响,房地产业GDP在去年四季度更是同比下降2.9%,创下十年以来的新纪录。

就郑州而言,从2018年至今,楼市已经横盘了4年之久。2021年,郑州新房成交量仅为16.1万套,相比2021年下降32.9%,创下5年来的新低。而郑州二手房价也步入下行趋势,根据国家统计局最新发布的70城房价数据,2022年1月,郑州二手房价相比2020年下降了0.7%。

此外,郑州经济增长放缓,也是率先松绑楼市的重要助推因素。2021年,郑州GDP达1.27万亿元,同比增长4.7%,增速在万亿城市中仅高于西安,处于倒数第二。这背后,洪涝灾害、新冠疫情的双重冲击,固定资产投资下滑,成了最大拖累。因此,无论是为了稳经济增长,还是为了稳固卖地收入,郑州都不乏松绑以稳楼市的需求。

事实上,像郑州一样,经济、楼市同时遭遇困境的城市不在少数。根据国家统计局数据,在纳入统计的70个大中城市里,有28个城市的二手房价回到了两年前,其中不乏以天津、郑州、太原、石家庄、哈尔滨、贵阳、济南为代表的二线城市。这些城市会否步郑州之路,全方位松绑楼市,值得关注。

许多人担忧,这一次楼市松绑,会否导向新一轮“涨价去库存”。众所周知,7年前,通过多次降准降息、取消限购、松绑限贷、去库存、棚改货化等组合拳,楼市从2014年的谷底一跃而起,创下了罕见的上行态势,大多数城市房价翻倍,部分热门城市更是涨了2-3倍。

这一次,面对楼市横盘,历史会否重复上演?恐怕不会。一方面,无论是经济发展阶段、居民债务水还是人口基本面,都与当初完全不同。根据央行最新发布的2021年四季度货报告,我国住户部门杠杆率高达72%,赶超发达国家,相比2014年接翻倍。而作为房地产最大支撑的人口,2021年出生率下降到7.52%,出生人口为1062万人,全国净增加48万人。这些因素,无疑都成了楼市上涨的制约。

另一方面,楼市松绑的目的,在于“稳”,而非大刺激。换言之,正如政策所说:“促进房地产业良循环、健康发展”。这背后,“房住不炒”仍旧是底线,而维护刚需等正常购房者的需求,维护房地产整个产业链条的稳定,是基于稳楼市和稳经济的需求,并不直接导向新一轮上涨。

可以确信,未来,房地产仍旧重要,因为其牵扯了众多上下游产业链,关乎着众多国民的财富配置,但房地产必然要从暴利行业向基础民生行业回归,在楼市上进行投机乃至炒房的需求必然要遭遇各种各样的遏制。(凯风)

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